Encadrement des loyers à Paris : les règles en 2026
L'essentiel
- À Paris, le loyer d'un logement loué en résidence principale (vide, meublé ou bail mobilité) ne peut pas dépasser, hors charges, le loyer de référence majoré qui lui est applicable.[1]
- Les plafonds actuels s'appliquent du 1er juillet 2026 au 24 novembre 2026, date de fin de l'expérimentation prévue par la loi.[2]
- Un complément de loyer reste possible pour un logement exceptionnel, mais il est interdit en cas de DPE F ou G ou de certains défauts.[1]
Quels logements sont concernés ?
L'encadrement s'applique aux logements loués comme résidence principale du locataire, ou loués avec un bail mobilité.[1] Il concerne la location vide comme la location meublée. À Paris, tout bail signé ou renouvelé depuis juillet 2019 est encadré.[1]
Comment est fixé le plafond ?
Chaque année, un arrêté préfectoral fixe trois montants au mètre carré : le loyer de référence, le loyer de référence majoré (le plafond à ne pas dépasser) et le loyer de référence minoré. Le loyer de référence correspond au loyer médian observé ; le majoré lui est supérieur de 20 %, le minoré inférieur de 30 %.[3] L'arrêté en vigueur date du 12 juin 2026.[2]
Ces montants dépendent de quatre critères :[2]
- le secteur géographique (Paris est découpé en 14 secteurs regroupant 80 quartiers) ;
- le nombre de pièces (1, 2, 3, 4 et plus) ;
- l'époque de construction (avant 1946, 1946 à 1970, 1971 à 1990, après 1990) ;
- le type de location, vide ou meublée (le meublé a ses propres plafonds, un peu plus élevés pour tenir compte du mobilier).
En colocation, la somme des loyers payés par tous les colocataires ne peut pas dépasser le loyer applicable au logement.[3]
Retrouvez les plafonds au m² de chaque secteur, arrondissement par arrondissement, sur notre page Mise en location à Paris. Pour connaître le plafond exact d'une adresse, utilisez le simulateur officiel de l'État[4] ou celui de la Ville de Paris.[5]
Loyer, charges, complément : trois montants, trois règles
Le montant payé chaque mois par le locataire se compose de trois éléments, et chacun doit respecter la loi.
Le loyer de base
C'est le loyer hors charges. C'est lui qui est comparé au loyer de référence majoré.[1]
Le complément de loyer
Il s'ajoute au loyer de base seulement dans les cas prévus par la loi, détaillés plus bas. Le loyer s'entend alors comme la somme des deux.[3]
Les charges
Elles ne servent pas à dépasser le plafond : elles remboursent des dépenses réelles, selon des règles qui dépendent du type de location.[6]
En location vide (hors colocation, qui a ses propres règles), les charges se paient par provisions, c'est-à-dire des avances régulières de même montant, avec une régularisation annuelle.[6] Un forfait de charges fixe n'est donc pas possible.
En location meublée, le bail peut prévoir un forfait. Son montant doit être inscrit dans le bail et payé en même temps que le loyer, sans régularisation ultérieure. Il ne doit pas être disproportionné par rapport aux charges appliquées au précédent locataire, et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer.[6]
La loi précise que ce forfait est fixé en fonction des charges récupérables (celles que le propriétaire a le droit de répercuter sur le locataire) et qu'il « ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté ».[7]
Notre conseil : fixez un forfait raisonnable et gardez les justificatifs qui permettent d'expliquer son calcul (décomptes de copropriété, factures d'eau, d'énergie ou d'entretien). En cas de contestation, c'est ce qui vous permettra de montrer qu'il n'est pas disproportionné.
Ce que le bail doit indiquer
Le bail doit mentionner le loyer de base, le loyer de référence et le loyer de référence majoré.[1] S'il y a un complément de loyer, son montant et les caractéristiques du logement qui le justifient doivent aussi y figurer.[1] Si le loyer de référence et le majoré manquent au bail, le locataire peut mettre le propriétaire en demeure de les ajouter dans le mois qui suit la prise d'effet du bail, puis saisir le juge pour obtenir une baisse de loyer.[3]
Le complément de loyer
Le propriétaire peut ajouter un complément si deux conditions sont réunies : le logement a des caractéristiques particulières de localisation ou de confort, et le loyer de base est égal au loyer de référence majoré.[1]
Pour les baux signés depuis le 18 août 2022, il est interdit si le logement présente au moins un de ces défauts :[1]
- DPE de classe F ou G ;
- sanitaires sur le palier ;
- signes d'humidité sur certains murs, infiltrations ou inondations venant de l'extérieur ;
- problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois ;
- fenêtres laissant anormalement passer l'air ;
- installation électrique dégradée ;
- vis-à-vis à moins de 10 m ou mauvaise exposition de la pièce principale.
En meublé, le complément doit tenir compte des équipements et services déjà liés au caractère meublé du logement.[3]
Le locataire peut contester le complément devant la commission départementale de conciliation dans les 3 mois qui suivent la signature du bail. C'est au propriétaire de prouver qu'il est justifié.[1]
Si le loyer dépasse le plafond
Le locataire peut le contester par lettre recommandée, puis saisir gratuitement la commission départementale de conciliation, ou directement le juge des contentieux de la protection.[1] De son côté, le préfet peut mettre le propriétaire en demeure, sous deux mois, de mettre le bail en conformité et de rembourser le trop-perçu. Si rien n'est fait, il peut prononcer une amende allant jusqu'à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale (une société, par exemple).[3]
Et après le 24 novembre 2026 ?
L'encadrement parisien repose sur une expérimentation prévue pour huit ans à compter de la publication de la loi ELAN du 23 novembre 2018.[3] Les textes officiels consultés fixent sa fin au 24 novembre 2026.[1][2] À la date de mise à jour de cet article, aucun texte prolongeant ou modifiant le dispositif n'est publié. La Ville de Paris précise que l'arrêté 2026 s'applique « à titre exceptionnel, pour l'instant » jusqu'au 24 novembre 2026, dans l'attente d'un texte de loi visant la poursuite du dispositif.[8] Selon la presse juridique, une proposition de loi visant à pérenniser l'encadrement a été adoptée en première lecture par l'Assemblée nationale en décembre 2025 et doit encore être examinée par le Sénat ; elle n'est pas définitivement adoptée.[9]
Notre avis : nous nous attendons à ce que l'encadrement soit reconduit ou qu'il évolue, plutôt qu'à sa disparition pure et simple. D'ici là, les plafonds en vigueur s'appliquent jusqu'au 24 novembre 2026, et nous mettrons cet article à jour dès la publication d'un nouveau texte.
Ce que nous faisons pour vous
Avant chaque mise en location, nous vérifions le loyer de référence majoré de votre adresse et étudions si un complément de loyer est possible. Le bail que nous rédigeons comporte toutes les mentions obligatoires.
Découvrir DRYOS ImmobilierSources
- Service-public.gouv.fr, « Encadrement des loyers », fiche vérifiée le 1er août 2026, consultée le 26 septembre 2026.
- Arrêté préfectoral du 12 juin 2026 fixant les loyers de référence applicables à Paris (PDF publié par la Ville de Paris), consulté le 26 septembre 2026.
- Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN), article 140, Légifrance, version en vigueur depuis le 24 août 2022, consultée le 26 septembre 2026.
- Simulateur des loyers de référence, DRIHL Île-de-France.
- Téléservice « Encadrement des loyers », Ville de Paris.
- Service-public.gouv.fr, « Charges locatives », fiche vérifiée le 15 avril 2025, consultée le 26 septembre 2026.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-10 (charges en location meublée), Légifrance, version en vigueur depuis le 27 mars 2014, consultée le 26 septembre 2026.
- Ville de Paris, « L'encadrement des loyers : comprendre le dispositif », consulté le 26 septembre 2026.
- Actu-Juridique, « Pas de clap de fin pour l'encadrement des loyers ? », article du 24 septembre 2026 (source de presse, à recouper avec le Journal officiel).
Informations générales, à jour à la date indiquée. Elles ne remplacent pas l'analyse de votre situation particulière.